عقـارات ماليزيـا

عقـارات ماليزيـا...خيال يداعب أحـــــــــــــــــلام العـــــــرب - تسهيلات ومزايا عقارية تعزز ثقة المستثمر الأجنبي
إن حوار العقارات في ماليزيا ليشبه في مفرداته حوار الأحلام الأكثر تخيلاً وإسهاباً. فهناك الطبيعة والأخشاب والأحجار، تتآلف فيما بينها، وتسمّر ليلها على إيقاع حركة المياه المتلاحقة، وهدير الشلالات ونوافير الزينة. بينما يحدد الرخام البارد أبعاد اللوحة الجمالية في روعة وأناقة.
خيال يداعب أحلام العرب

وإنك لربما يراودك الحلم بمواصفات أخرى، فلربما تعشق الأنس بوجود الناس، فيما لا تفقد الهدوء حين تخلد إلى النوم. ولسوف تجد ذلك الحلم أيضاً في ماليزيا يقف على قدمه في شكل بناية حقيقية أو حقيقة مبنية. وربما تكون من رجال المال والأعمال، وتفضل أن تكون في وسط العاصمة، وعلى مرمى حجر من أنواع البنوك والمصالح الحكومية كافة، فيما لا تفقد الإحساس بالراحة والرفاهية حين تطل من النافذة.

هنا أيضاً تفسير حلمك وتأويل رؤياك، حقيقة شامخة في خطوط فنية رائعة تخدم كل جماليات الظل والإنارة. إنها العقارات الماليزية، التطبيق الفعلي لمفهوم الجمال الذي ينقل أحلامك إلى عالم الواقع. جنة آسيا الحقيقية. فدعنا نحكي لك بعضاً مما كنت تحلم به، ونخبرك عن وجوده في الحقيقة.

لقطات مهمة

ارتفع مؤشر الشركات العقارية في ماليزيا بنحو الثلث للعام الماضي متجاوزاً ارتفاع المؤشر المجمع القياسي لبورصة كوالالمبور الذي بلغ 12%.

أسعار العقارات في ماليزيا لا تزال من بين الأرخص في المنطقة.

أُعيدت تسمية برنامج بدأ قبل عشر سنوات يهدف لجذب المتقاعدين من "برنامج الشعر الفضي" ليحمل اسم "برنامج ماليزيا بيتي الثاني للعطلات".

ألغت الحكومة في نهاية 2006 بنداً يلزم المشترين الأجانب بالحصول على موافقة لجنة للإستثمار الأجنبي.

قامت الحكومة الماليزية العام الماضي بإلغاء الضرائب على الأرباح الناتجة عن بيع أصول رأس مالية مرتبطة بالعقارات. ويرى محللون أن هذه الخطة تحقق الغرض منها.

العقارات السكنية

بطبيعة الحال فإن العقارات السكنية هي الأكثر من ناحية عدد الصفقات السنوية، ولهذا فقد سجلت 199,482 صفقة، بإجمالى 29.45 مليار رنجيت للعام 2006، وهي تنمو بمعدل 9.3%، ولذا فيتوقع أن تتعدى 35 مليارا للعام الحالي. وما يلفت النظر هنا هو أن قيمة الصفقات تنمو بمعدل أكبر بكثير من معدل عدد الصفقات، حيث كانت قيمة الصفقات قد نمت في نفس العام بمعدل 23.9%، وهو ما يعني إرتفاع قيمة العقارات والدخول في مستوى أرقى من الرفاهية والملحقات الخدمية للعقار. وهو ما يعكس تنامي الثقة في سوق العقارات السكنية، واستجابة السوق العقاري لرغبات المستثمرين الأجانب في نواحي التطوير والخدمات، مما يبشر بمزيد من التدفق العقاري إلى السوق الماليزي برمته. وتتركز الأسعار المرتفعة نسبياً في ولايات كوالالمبور وسيلانجور وصباح.


العقارات التجارية

فوق كل هذا، فقد لا يكون العامل الجمالي هو الحاسم ولا سيما للمستثمر الجاد، الذي يدخل إلى سوق العقارات بهدف البحث عن المكاسب، فهو لا يعنيه من ذلك إلا ما يزيد من قيمة العقار بعد الشراء. وهنا فإن سوق العقارات الماليزي تتمتع بالعديد من الخيارات الترويجية، وأفضلها هو ما تقدمه بعض المؤسسات المعمارية من خدمة التسويق ما بعد البيع. وهذه المؤسسات توفر الدراسات وتحلل المزايا السوقية للعقار وتدخل في مفاوضات البيع الثاني لصالح العملاء وتوفر ما يصعب على العميل القيام به بنفسه من أجل البيع. ويزيد دخول مؤسسات المعمار هذه - إلى جانب العملاء - من قدرتهم التفاوضية، فضلاً عن الضمانات والمزايا الأخرى المغرية والتي يتضمنها العرض الأولي مثل: تأجير هذه العقارات لصالح العميل، ومزايا أخرى تندرج تحت بند خدمة ما بعد البيع. ولكن ما الذي يقنعنا بأن هذه العقارات تلقى الإقبال على أية حال؟

الأرقام، وليست الأرقام وحدها تدل على ذلك، ولكن دعونا نتصفح عينة من هذه الأرقام. لنفترض مثلاً أن العميل يستهوية الاتجار في عقارات المكاتب، على الأقل هو إن فشل في التسويق، فسيكون عنده مكتب مميز يمكنه أن يستفيد به بشكل أو بآخر، وهذا ضمان لعدم الخسارة. لا.. هذا لا يكفي، فماذا إذن؟

إن الذي يكفينا في ذلك يسمى بمعدل الإشغال Rate of Occupancy. وهو يعني معدل النجاح في تأجير أو بيع هذه المنشآت التجارية والمكاتب. وهوما يضمن عدم التردد في الدخول في مثل هذه العمليات الاستثمارية. لقد بلغ معدل الإشغال درجة مشجعة للغاية، سواء من حيث مدلولها بالنسبة للثقة في الاقتصاد الماليزي، أم بالنسبة للمستثمر في العقارات التجارية. المعدل قد فاق نسبة 85% في ثماني ولايات ماليزية،. بينما جاءت بعض الولايات الشهيرة تحت هذا المعدل وهي: جوهور بارو، وبولاو بينانج، سيلانجور، كوالالمبور، صباح، ونيجري سيمبلان. على أن أقلهم لم تهبط عن 72% على أي حال. كما أن المتوسط العام أعلى من المتوسط القومي المتنبأ به سابقا. ويتوقع أن تكون أرقام 2008 أعلى من ذلك، خاصة وأن مساحات جديدة قد دخلت إلى التصنيف.

العقارات الصناعية

نأتي مرة أخرى إلى الحلم الذي قد لا يكون متركزاً حول المستوى الجمالي والرفاهية، ولكن يعنى بالجدوى الاقتصادية للاستثمار العقاري. هناك العقارات الصناعية. فهناك من يرى في كون العقار يشيد لأغراض صناعية، يجعله في موقف أفضل من الناحية التفاوضية، ولا يهمه في هذه الحالة أن يقع العقار في وسط المدينة أم على أطرافها، فالمهم هو الجدوى الصناعية، وموافقته للمواصفات العامة للعملية التصنيعية. وهنا نحب أن نشير إلى أن العقارات الصناعية تتزايد بشكل سريع، وهي مطلوبة في السوق. فبينما تزايدت العقارات الصناعية بنسبة 10% للعام الماضي، فقد زادت قيمتها التسويقية بنسبة 17% لنفس العام، وهو ما يؤكد توافر الطلب مع عدم قدرة العرض على ملاحقته، وهي مجال للاستثمار المحترف. ويكفي أن عدد الصفقات في هذه العقارات للعام الماضي بلغ 7919 صفقة، قيمتها الإجمالية قد تعدت السبعة مليارات رنجيت (أي بمتوسط يزيد على ثلاثة أرباع المليون رنجيت للعقار الواحد).

ويأتي كل ذلك متوجاً بالمجهودات الحكومية الدؤوبة والهادفة إلى استقطاب الاستثمارات العربية طويلة الأجل، وخاصة في مجال الإعمار، والمشروعات الصناعية. وفي سبيل ذلك أصبح برنامج ماليزيا بيتي الثاني، من أهم العروض التي قدمتها ماليزيا للمستثمر العربي، من حيث أنها وفرت له إمكانية التواجد الدائم في السوق، والإجراءات القانونية المباشرة، فضلاً عن إمكانية الحصول على تمويل استثماري في حال كونه مقيماً ويعمل بماليزيا، وهو ما يتيح للمقيمين للعمل لفترة طويلة، الحصول على ممتلكات عقارية بتمويل داخلي، والدفع على أقساط، تكون في بعض الأحيان أقل من القيمة الإيجارية التي تُدفع عادة في الوحدة العقارية نفسها. فهي من قبيل الادخار الاستثماري من الدخل الشهري. على أن تكون الوحدة العقارية أكثر من أو تساوي ربع مليون رنجيت. ويقوم بيت التمويل الكويتي بتمويل هذه الأخيرة، كما أن لديه عرضاً خاصاً يسهل من هذا الأمر للمقيمين.